Ждать или покупать?
Экономисты, застройщики и представители банков о ситуации на томском рынке недвижимости
В Томске прошел круглый стол, на котором экономисты, аналитики, застройщики и эксперты ведущих банков обсудили ситуацию на рынке недвижимости Томской области. Они рассказали, как выросли цены на квартиры, почему это случилось, и стоит ли ждать снижения цен на жилье.
Что происходит на рынке во время пандемии?
Профессор экономики и заведующий кафедрой экономики в ТГУ, председатель томского сообщества «Русское общество оценщиков» Дмитрий Хлопцов уверен, что рынок в последние годы динамично меняется, во многом этому способствовала пандемия. Например, в прошлом десятилетии цены на квартиры достигли своего максимума перед кризисом в 2008 году, тогда в среднем цена одного квадратного метра в Томске доходила до 54,5 тысяч рублей за квадратный метр, но после цены опустились до 33,5 тысяч рублей за квадратный метр.


— В июне 2019 года цены составили 54,4 тысячи рублей за квадратный метр, то есть приблизились за 10 лет к тому состоянию, которое и было в сентябре 2008 года. Можно сказать, что за 10 лет цены выросли на 61%. Но в 2020 году вследствие пандемии, отложенного спроса на жилье, роста цен на стройматериалы и других причин цены начали резко расти. В июне 2020 цена за квадратный метр уже составила 63,4 тысячи, — рассказывает экономист Дмитрий Хлопцов. — В июне 2021 года цена за квадрат составила уже 73,6 тысяч рублей. Рост за год больше чем на 10 тысяч рублей за квадратный метр. За два года пандемийного периода цена вскочила на 35,3%. Темпы роста стоимости жилья во многом превысили все предыдущее десятилетие.

В расчете экономист использовал усредненные данные по Томску. Не учитывались квартиры больше ста квадратных метров, квартиры с элитной и черновой отделкой и небольшие квартиры меньше 30 квадратов, так, чтобы в расчет попала типовая недвижимость. Основной прирост в 10-12% случился во вторую половину 2020 года. С июня 2020 по июнь 2021 года цена за квадрат недвижимости в городе выросла на 16%. В конце 2020 года один квадратный метр жилья в Томске стоил 67 тысяч рублей, а сейчас его средняя цена доходит до 73,5 тысяч. И, несмотря на подорожание жилья, томичи стали больше покупать квартиры.

«Самый основной драйвер роста цен на недвижимость — доступность ипотеки. Все-таки те беспрецедентно низкие ставки по ипотеке, которые были весной и зимой 2020 - 2021 года, побудили большинство жителей Томской области не только покупать себе жилье, но и инвестировать в однокомнатные квартиры. Люди посчитали, что недвижимость — лучшее вложение при таком росте цен, — говорит Дмитрий Хлопцов.
Обычно в Томске по всем системам находилось где-то 4,5 тысячи предложений квартир, сейчас количество снизилось на 40% — рынок скупили
Из-за кредитной активности жителей Томской области, наш рынок вырвался в лидеры СФО, каждый месяц томичи занимают по ипотеке у банков до 3,5 млрд рублей. Количество желающих приобрести жилье в ипотеку растет, но предложений на рынке недвижимости больше не становится, это дополнительно подогревает рост цен на недвижимость, уверен экономист.

«Обычно в Томске по всем системам находилось где-то 4,5 тысячи предложений квартир, сейчас количество снизилось на 40% — рынок скупили. Из-за этого произошел также рост цен. Мы видим, что 2,5 тысячи квартир не могут удовлетворить спрос, который существует, — объясняет Дмитрий Хлопцов. — Люди стали меньше ездить в отпуск, а сэкономленные на зарубежном, длинном или отпуске всей семьей деньги перешли на рынок жилья».
По подсчетам экономиста, за последние пять лет упали и темпы строительства массового жилья. Помочь ускорить темпы массового строительства в регионе могли бы государственные субсидии на новые дома под расселение аварийного жилья.

«Показатель, который поставило правительство перед Томской областью — построить за 4 года больше чем 3,5 млн квадратных метров жилья, не будет выполнен однозначно, его продлили до 2030 года. Способствовать приросту строительства жилья может выделение от государства денег на строительство под расселение аварийного жилья. Это еще один из драйверов роста рынка строительства Томской области», — говорит эксперт.

Одновременно со снижением темпов строительства в регионе повысился спрос и, как следствие, цены на жилье вторичного рынка. В первом квартале 2021 года цена квадратного метра тут выросла на шесть тысяч рублей, во втором квартале еще на пять тысяч, таким образом, вторичка стала на 10% дороже нового жилья.
Сейчас отличие цен между районами стало больше: 82 тысячи рублей— средняя цена за квадрат в Кировском районе города, 62 тысячи — в Октябрьском районе. Такая разница показательна и говорит о недостатке предложений в центральных частях города
«Раньше Томск слабо реагировал на территориальную дифференциацию. Рост цен был и на хрущевки в конце Иркутского тракта, и на новые квартиры в Зеленых горках. Сейчас отличие цен между районами стало больше: 82 тысячи рублей — средняя цена за квадрат в Кировском районе города, 62 тысячи — в Октябрьском районе. Такая разница показательна и говорит о недостатке предложений в центральных частях города», — приводит еще одну причину роста цен экономист.

Сейчас в Томске, по словам Дмитрия Хлопцова, дешевле купить двухкомнатную квартиру, чем однокомнатную. Доля однокомнатных квартир на рынке занимает 30% и квадратный метр этого вида жилья в среднем стоит 85,2 тысячи рублей, тогда как квадрат в двухкомнатной квартире, которых на рынке 40%, стоит значительно дешевле — 68, 2 тысячи.
Станут ли квартиры в Томске дешевле?
Согласен с тем, что в Томске наметилась тенденция повышения цен на недвижимость и аналитик Томской домостроительной компании Борис Черников. По его мнению, этому способствовали ограниченное предложение, низкая маржинальность рынка и рост себестоимости строящегося жилья.
«В понедельник утром в продаже в ТДСК находилась, если не ошибаюсь, одна квартира, такого еще никогда не было. В целом на рынке минимальное количество предложений. Второй фактор, поддерживающий рост цен, — низкая маржинальность рынка. Любой региональный рынок недвижимости — низкомаржинальный, за исключением Краснодарского края и Калининградской области. О чем это говорит? В случае снижения спроса застройщик не может просто взять и снизить цены, он идет другими путями, потому что никто не будет торговать в убыток», — объясняет Борис Черников.

В 2020 и 2021 году ТДСК удавалось сдерживать темпы роста цен на свое жилье, но гарантий, что цены не вырастут и дальше, нет.

«Томский рынок в целом по темпу прироста цены значительно обогнал ТДСК в 2020 и 2021 году. Разница составила 8%. Почему? Основа роста — увеличение себестоимости квадратного метра жилья. ТДСК в 2018 году перешла на реализацию только готового жилья. В 2020 и 2021 годах мы продавали жилье, построенное по ценам 2019 года, за счет этого удалось обуздать цены, они оказались ниже рынка. Исходя из того, что производственный цикл ТДСК, начиная от свайного поля и заканчивая передачей ключей, составляет год-полтора, мы приходим к тому, что последующие объекты будут продаваться с учетом новой себестоимости за квадратный метр жилья. Цены скорректируются с учетом ее удорожания», — говорит аналитик. Остановить этот процесс сложно, так как основная часть строительных материалов растет в цене».

Михаил Пчелинцев, коммерческий директор ТДСК, впрочем, уверен, что компания в ближайшее время восполнит предложения жилья на рынке.
«Предложения мы восполним, у нас буквально завтра стартуют продажи квартир в новых домах, до конца года мы свою программу выполним. Такого бурного строительства, как было в 2015 году, уже не повторится, тогда были другие условия. Сейчас строители уходят в другие регионы, в том числе ТДСК, это связано с земельным ресурсом. В Томске он сокращается, поэтому мы работаем уже в Томском районе, как и наши коллеги. Несколько лет работаем в Новосибирске, который более динамично развивается, в городе Кемерово. Так что в Томске ситуация по предложениям к концу года выровняется, но добавления новых объектов ждать не стоит, это связано еще и с ростом себестоимости, ростом инфляции. Снижения цены не будет», — говорит Михаил Пчелинцев.
В Томске ситуация по предложениям к концу года выровняется, но добавления новых объектов ждать не стоит, это связано еще и с ростом себестоимости, ростом инфляции. Снижения цены не будет
Еще одна тенденция на рынке — изменение структуры спроса. Летом 2020-го основной спрос приходился на однокомнатные квартиры. А сейчас сместился в сторону двухкомнатных и трехкомнатных. Это значит, что потребители стремятся улучшить свои жилищные условия.

Большая часть новых квартир, которые томичи смогут купить в 2021 году, находятся в Южных Воротах, говорит руководитель Центра продаж ТДСК Анна Облакова. Здесь можно купить квартиры в доме на Королева, 12 и Титова, 4. Цены на квартиры от двух до четырех миллионов рублей.
«За последние годы этот микрорайон сильно вырос, прежде всего, здесь далеко шагнула транспортная инфраструктура. Недавно запущен тоннель под железной дорогой, который позволяет жителям Южных Ворот буквально за минуты доезжать до центра города. Строится улица Тояновская, в проработке запуск дополнительного маршрутного транспорта. Район развивается. Уже год там функционирует современная школа «Интеграция» — инжиниринговый центр, созданный с ТУСУРом. Летом в школе прошел всероссийский этап чемпионата RoboCup. Много детских и спортивных площадок, есть волейбольное поле, мы открыли поле для мини-футбола с естественным газоном. И главное преимущество Южных Ворот, которое выбирают жители — экологическое благополучие. Рядом нет промышленных предприятий, чистый воздух, — говорит Анна Облакова. — Вчера стартовали продажи в двух домах. На Королева, 12 в монолитной вставке появится 137 квартир. Двухподъездный 17-этажный дом по улице Титова, 4 - это ещё 136 квартир. Стоимость 1-комнатных от двух до трех миллионов рублей в зависимости от площади, двухкомнатные - от 3,9 млн. Квартиры будут как с отделкой под ключ, так и с чистовой отделкой».
Также ТДСК планирует в ноябре начать продажи в Радонежском — там готов 25-этажный дом-башня на берегу Томи. Есть квартиры и в жилом квартале на Комсомольском, 48, проект которого разработан совместно с европейским архитектурным бюро LEVS.

«Наша компания продает готовое жилье, мы не рискуем, все работы выполняем в срок. Вы покупаете, в этом же году оформляете право собственности, а на следующий год можно уже получить налоговый вычет. Все предложения есть на сайте», — добавила Анна Облакова.
Что прогнозируют банки?
Представители банковской сферы говорят, что сейчас, после того как повысилась льготная ставка на ипотеку в новостройках, тенденция к росту покупки жилья с помощью ипотеки все-таки сохранится. В первую очередь, за счет государственных программ семейной ипотеки. При этом может снизиться спрос на однокомнатные квартиры, которые в 2020 году за счет понижения ставок могли себе позволить люди с невысоким доходом. Также из-за изменений лимитов льготной ипотеки до 3 млн рублей, томичи станут чаще покупать квартиры с своем регионе.
* Программу льготной ипотеки продлили для всех регионов России до июля 2022 года. Но ставка по ней повысилась до 7% годовых, а предельная сумма кредита стала единой для всех российских регионов — 3 млн руб. Закономерно растет интерес к семейной ипотеке со ставкой от 5,2% и суммой кредита до 6 млн руб. Получить семейную ипотеку теперь могут и семьи с одним ребенком
«Когда мы говорим, что ипотека в 2020 году стала драйвером рынка, мы не должны забывать, что низкая ставка - это снижение уровня ежемесячного платежа. Это сделало ипотеку доступной для граждан с небольшим доходом. Если посмотреть структуру выдач в Сбербанке безотносительно региона, то видно, что доля категорий граждан с не самым высоким доходом выросла с 5 до 21%. В связи с этим, мне кажется, мы увидели спрос на однокомнатные квартиры. Мы снизили ежемесячный платеж, благодаря ставкам, но рост цен в Томске перевесил. На сегодняшний день потребитель не выигрывает от сниженной ставки, — говорит заместитель управляющего томским отделением Сбербанка Иван Артемов.— Отсюда ждем и снижения спроса на однокомнатные квартиры. Мы действительно вышли на очень высокие для себя цифры по ипотечным выдачам. При этом с 5,5 до 23 выросла доля выдаваемой ипотеки по господдержке в другие регионы. Если говорим про господдержку, то житель СФО выбирает квартиру не в СФО. Конечно, изменение лимитов с 6 млн до трех удержат томича от того, чтобы приобрести квартиру на другой территории - это либо юг, либо Центральная часть России».
Представитель Сбербанка считает, что программа семейной ипотеки должна обеспечить опережающий спрос на квартиры. По их подсчетам, на 80% больше семей будут претендовать на льготную ипотеку.

«Рассуждая о будущем, я думаю, что правы все: и те, кто говорит, что рост цены продолжится, и тот, кто говорит, что он не будет слишком высок», — считает Иван Артемов.

Тенденция роста выдачи кредитов в 2021 году сохранилась в ВТБ, говорит заместитель управляющего банка в Томской области Наталия Федорова. За первые семь месяцев выдачи жилищных кредитов в банке увеличились на 30% по объему.
«Если сравнить июль этого года и прошлого, то выдачи выросли на 20%. Средняя сумма кредита в прошлом году была 1,9 млн рублей, в этом году - 2,2 млн рублей. Квартиры выбирают больше, соответственно, суммы больше. Спрос достаточно высокий. Мы рекомендуем: если есть потребность улучшить жилищные условия сейчас, то ждать не стоит», — говорит Наталия Федорова.

В «Газпромбанке», по словам Марины Новиковой, главного менеджера по партнерским продажам ГПБ в Томске, льготная ипотека — популярная программа. Но не все клиенты успели подписать договор до 30 июня. Сейчас условия изменились: повышена ставка и сокращён лимит средств. Ориентируясь на такие условия, нужно подбирать квартиру.
«Сейчас много людей, которые откладывают оформление ипотеки. Должна рассказать, что мы получили информацию из Москвы, что ЦБ планирует повышение процентной ставки, поэтому клиентам говорим, что не будет снижения ставки, как в прошлом году. Скорее всего, ставки вырастут», — сказала менеджер ГПБ.

Партнерский материал